NICE신용평가, 현대산업개발 등급전망을 A/Stable에서 A/Positive로 상향조정 및 단기신용등급 A2+로 신규평가

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2016-06-08 15:05

서울--(뉴스와이어)--NICE신용평가는 6월 8일 본(정기)평가를 통해 현대산업개발㈜(이하 ‘회사’)의 등급전망을 A/Stable에서 A/Positive로 상향조정 하고, 단기신용등급을 A2+로 평가하였다.

◇주요 등급조정 논거

금번 등급전망의 변경은 최근 급격히 증가한 회사의 신규 분양물량이 대부분 양호한 분양실적을 나타내고 있는 가운데, 진행 및 예정 주택현장이 원활하게 진행될 경우 우수한 이익·자금창출력 및 재무안정성이 지속될 것으로 예상되는 점을 반영한 것이다. 또한, 분양대금 유입에 따른 풍부한 현금성자산의 확보로 2016년 3월말 기준으로 실질적인 무차입구조(순차입금 -2,704억원)를 나타내는 가운데, 진행 중인 주택현장의 유입 예정 분양대금, 지분증권 및 유형자산 등 보유자산에 기반한 풍부한 재무적융통성을 종합적으로 고려하여 A2+로 평가하였다.

회사는 1977년 설립되었으며, 2015년 시공능력순위 10위의 유가증권 상장 종합건설기업이다. 회사는 우수한 브랜드 인지도(IPARK) 및 다수의 시공실적 등 주택사업 내에서 국내 상위의 시장지위를 보유하고 있다.

◇사업/재무위험

2013~2015년간 회사의 매출은 주택(도급 및 자체분양) 67.3%, 토목 18.5%, 일반건축 9.9%, 기타 4.2%로 구성되어 있는 등 주택사업(자체분양 및 주택도급) 중심의 사업구조를 보유하고 있다. 회사의 주택공급 물량이 2011~2013년 평균 1만세대를 하회하였으나, 2014년과 2015년에는 각각 약 1.1만세, 2.5만세대로 증가하였고, 2016년에도 약 1.9만세대 내외를 공급할 계획임을 고려 시, 중기적으로 주택부문 위주의 사업포트폴리오가 지속될 전망이다.

2016년 3월 기준으로 준공 후 미분양물량은 40세대에 불과하고, 진행 중인 주택현장(약 3.3만세대)의 평균 분양률이 90%를 상회하고 있는 등 주택현장 전반의 분양실적은 양호한 수준이다. 최근 주택 공급물량의 급증 추세, 주택담보대출의 규제 강화, 금리 인상가능성 등 거시적인 측면이 분양시장에 부정적으로 작용하고 있으나, 2016년 예정 현장 내 재개발/재건축사업의 비중이 상당한 수준인 점, 회사가 국내 수위권의 아파트 브랜드 인지도를 확보하고 있는 점 등을 고려 시 분양 및 입주리스크의 급격한 확대 가능성은 제한적인 것으로 판단된다.

신규분양물량의 양호한 분양실적, 분양경기 개선에 따른 완공 후 미분양 물량의 감소로 2014년과 2015년 영업현금흐름은 각각 4,427억원, 9,313억원을 기록하는 등 우수한 자금창출력이 지속되고 있다. 단기적으로는 분양사업 관련 용지매입으로 약 3,000억원의 자금소요가 있을 예정이나, 현재 진행중인 주택현장의 분양실적 및 현장별 자금수지 등을 고려 시 양호한 자금창출력이 유지될 전망이다.

양호한 자금창출력에 기반한 차입금 감축 등에 힘입어 재무구조가 개선되는 추세이며, 2016년 1분기말 기준 회사의 부채비율, 순차입금의존도는 각각 89.3%, -5.8%로 재무안정성은 매우 우수한 수준이다. 현금성자산이 차입금을 상회하는 등 회사가 실질적인 무차입구조를 나타내고 있으며, 분양대금 입금 스케줄 및 신규 용지 투자계획 등을 종합적으로 고려 시 당분간 우수한 재무안정성이 유지될 전망이다.

회사가 보유하고 있는 토지 및 건물 중 서울 강남(삼성동, 대치동 등) 및 부산 해운대구에 소재한 토지 및 건물의 장부가액이 약 4,300억원(2015년말 기준, 공시·기준시가는 약 3,400억원)이며, SOC지분, 국공채, 현대오일뱅크 지분 등 장·단기투자증권의 장부가액은 약 4,400억원이다. 풍부한 현금성자산과 보유자산에 기반한 자금조달여력 등을 고려 시 회사의 재무적융통성은 우수한 수준으로 판단된다.

2016년 3월말 기준 회사의 잔액기준 PF우발채무는 3,786억원으로 자기자본의 0.2배 수준이다. 이외 재개발/재건축 사업에 대한 지급보증 3,305억원, 자금보충 및 조건부 채무인수 관련 우발채무 금액이 외주사업 부문 4,116억원, 재개발/재건축 사업부문 2,167억원이다. 진행 중인 사업과 관련한 PF우발채무 비중이 높은 가운데, 대부분 현장의 분양실적이 양호한 수준이다. 또한, 예정현장 관련한 PF 우발채무는 모두 재개발/재건축 사업으로 구성되어 있어 우발채무 현실화 위험은 제한적인 것으로 판단된다.

◇계열위험

현대산업개발 계열은 건설(회사, 아이앤콘스), 석유화학(현대EP), 유통(현대아이파크몰), 악기제조(영창뮤직) 사업을 영위하고 있다. 다만, 계열사들의 자산, 매출, EBIT 비중 등을 고려 시 건설부문의 비중이 매우 높은 수준이다. 회사는 2016년 3월말 기준 현대아이파크몰(1,900억 원), 아이앤콘스(700억원)의 채무와 관련하여 2,600억원의 자금보충 및 조건부채무인수 약정을 체결하고 있다. 이러한 계열사에 대한 재무적 지원은 회사의 신용도에 부담요인으로 작용하고 있다. 그러나, 자금보충 약정의 상당 부분을 차지하고 있는 현대아이파크몰이 면세점을 유치하면서 실적개선이 기대되고 있는 가운데, 아이앤콘스의 차입금이 분양실적이 우수한 다산진건 현장과 관련되어 있는 점을 고려할 때, 회사의 계열부담은 점진적으로 완화될 것으로 판단된다.

◇등급전망 및 주요 모니터링 요소

등급전망은 Positive이다. 금번 등급전망의 변경은 국내 수위권의 아파트 브랜드인지도와 개선된 재무안정성을 바탕으로 분양경기 등락에 대한 대응능력을 보유하고 있으며, 급격히 증가한 회사의 신규분양물량이 대부분 양호한 분양실적을 기록하고 있는 가운데 진행 및 예정 분양현장이 원활하게 종료될 경우에는 중장기적인 관점에서도 우수한 수익성과 재무안정성이 지속될 것으로 예상되는 점을 반영한 것이다.

향후 회사의 신용등급과 주택현장의 입주 및 분양실적과 이에 따른 이익 및 자금창출력 지표, 재무안정성의 변동추이를 면밀히 모니터링 할 계획이다. 이와 관련하여 EBIT/매출액이 8%, EBIT/금융비용 9배, 영업현금흐름/총차입금이 30%를 상회하고 부채비율이 90%를 하회하며 분양성이 양호한 주택현장이 다수 확보되어 중기적으로 우수한 이익·자금창출력, 재무안정성이 유지될 것으로 전망될 경우 등급 상향조정을 검토할 예정이다.

반면 주택현장의 분양 및 입주리스크 확대 등으로 EBIT/매출액이 6%, EBIT/금융비용 7배, 영업현금흐름/총차입금이 30%를 하회하고 부채비율이 110%를 상회하며, 이러한 상황이 중단기적으로 지속될 것으로 전망되는 경우 등급전망의 Stable 복귀를 검토할 수 있다.

NICE신용평가 개요

NICE신용평가는 1986년 9월 한국신용정보로 설립된 이래 국내 금융 및 자본시장에서 가장 신뢰받고 영향력 있는 신용평가사로 새롭게 도약하고 있다. 현재 일반기업 및 금융회사 신용평가, SF신용평가, 사업성평가, 가치평가, 정부신용평가 등의 사업을 영위하고 있다.

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