2011 용산국제업무지구 성공을 위한 필수 요건

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용산넷

2011-01-04 12:00

서울--(뉴스와이어)--2011년 새해가 밝았다. 지난 해 우리나라 부동산시장은 2008년 금융위기 이후 유럽의 이른바 PIGS(포르투칼, 이탈리아, 그리스, 스페인) 국가재정위기 등 글로벌경기 위축의 간접적인 영향과 국내 아파트 수요 대비 공급량 증가와 미분양증가 등으로 가장 최악의 한 해를 보냈다고 해도 과언이 아니다.

정부의 8.29 부동산시장 완화대책으로 연말 거래량은 늘고 전세시장은 국지적으로 급등한 지역도 있으나 부동산시장의 급락을 진정 시킬 수준에 그쳤을 뿐 대세상승이나 완만한 상승을 예단하기 어려운 것이 사실이다. 이는 수도권과 전국 미분양 감소 추이만 봐도 지금 부동산시장이 얼마나 위기인지 짐작할 수 있다.

용산은 어땠을까

용산도 예외는 아니었다. 용산이라는 간판만 내걸면 100% 분양이 완료되던 2007년 부동산 활황기와는 달랐다. 2007년 이후 부동산가격이 급격히 올랐던 용산구는 2010년, 말 그대로 고점이라는 인식과 더불어 경기에 대한 불확실성이 해소되지 않은 가운데 서유럽발 국가재정위기와 국내 아파트미분양증가, 천암함과 연평도 사태 등 지정학적 리스크가 겹친데 이어 용산국제업무지구 사업자간 갈등과 토지대금 연체 등으로 시장의 신뢰를 얻지 못했다. 이런 악조건에서도 용산에서 신규 분양한 아파트는 고가의 분양가에도 불구하고 대부분 분양이 됐거나 70%이상 계약이 완료되는 등 청약률 0 또는 70% 미계약 등으로 대폭 할인된 가격과 떨이식 분양홍보에 열을 올리고 있는 다른 지역에 비하면 매우 양호한 실적이라는 평가를 받고 있다.

이처럼 용산이 다른 지역 보다 수요자들로부터 인기를 얻고 있는 배경은 무엇일까

제일 큰 이슈는 용산국제업무지구에 거는 기대일 것이다. 여의도에 3배~4배에 달하는 업무시설 면적과 강남코엑스에 6배에 달하는 지하 쇼핑시설, 그에 맞는 각종 편의시설과 학교, 공원, 공공시설, 주택 등이 건립될 뿐 아니라 80만평이 넘는 용산공원과 한강이라는 천연자원까지 배경에 두고 있어 아시아에서도 몇 안 되는 도시로 급부상할 수 있기 때문이다.

필자가 도쿄의 록본기힐스를 탐방했을 때 가장 부러웠던 것은 랜드마크 하나만 외롭게 떨어져 있는 것이 아니라 미드타운, 도쿄타워, 우에노공원, 지하쇼핑시설, 도쿄돔 등 볼거리와 즐길거리, 쇼핑과 업무, 주거시설과 편의시설이 조화를 이루며 형성돼 있어 잠시도 눈을 떼지 못하게 하는 것이었다.

서울시는 지난 해 5월 용산부도심통합 마스터플랜을 확정한 바 있다. 이는 용산국제업무지구와 용산공원, 한강과 한강예술섬, 남산과 여의도, 종로, 명동과도 연계해 서울을 도쿄와 홍콩, 상하이 보다 살기 좋은 대한민국의 상징이 될 만한 도시로 육성하겠다는 의지가 반영된 것이기도 하다.

용산국제업무지구는 전체 67개 빌딩 중 40층 이상 고층빌딩은 19개에 달하고 100층의 랜드마크타워 주위에는 72층과 69층의 초고층 빌딩이 들어서며 기존 다니엘 리베스킨드의 국제현상공모를 바탕으로 신라 금관모양을 형상화해 건립된다. 강남 코엑스의 6배에 달하는 대규모의 상업 및 쇼핑시설이 지하도시(면적 49만5,494㎡)와 함께 건설된다.

사업비만 31조 원의 비용이 투입되는 국내 최대 민간사업이면서도 서울시와 코레일 등이 개발과 인허가에 직간접적으로 영향을 미치고 있을 뿐 아니라 부동산과 금융자산으로 지분을 확보하고 있는 공익사업이기도 하다. 사업의 규모가 크면 클수록 그 사업을 통제하고 운영하는 주최(용산역세권개발)는 공익이라는 사업목적 외에도 사익을 고려하지 않으면 심각한 부작용을 초래할 수 있다.

일본 도쿄의 심장부 록본기힐스도 사업기간만 무려 17년이 걸렸다. 도쿄 록본기역에서 내리면 중앙에 랜드마크인 모리타워(54층)를 중심으로 아사히tv, 그랜드하얏트 도쿄호텔, 헐리우드 뷰티프라자, 록본기힐스 레지던스 주상복합(43층~18층, 4개 동) 등 상업, 업무, 주거, 문화시설이 배치됐으며 세계 유명 건축가와 디자이너에 의해 완성됐다. 한 가지 눈여겨 볼만한 것이 있는데 그 옛날 모리저택의 연못과 녹지를 복원하여 친환경적인 최첨단 복합 업무단지라는 평가를 받고 있는 록본기 힐스(부지면적 약 8만 4,899m²)는 1986년 재개발 지구로 지정, 2000년 4월에 착공하여 2003년 4월에 완공됐다.

재개발구역 지정 후 무려 17년이라는 긴 세월 끝에 21세기 일본의 새 도시모델로 탄생한 것이다. 록본기힐스의 성공요건은 주민들의 도시재개발 프로젝트 참여를 유도하기 위해 무려 17년이라는 긴 세월을 보내면서 끊임없이 대화하고 노력한 결과물로 평가받고 있다. 빨리 빨리 문화에 익숙한 우리가 부작용을 최소화하고 도시개발을 성공으로 이끌기 위해 참고해야 할 대목이라고 생각한다.

용산국제업무지구는 지난 12월 초 자산유동화증권(ABS) 발행으로 6천 500억 원을 조달한 데 이어 최근에는 4차 토지대금 납부에 사용할 추가자금 조달에도 성공하면서 용산국제업무지구사업에 청신호가 켜지고 있다. 용산국제업무지구 4차 토지대금은 총 3천 175억 원이어서 이번에 조달한 자금 외 추가로 1천 500억 원 조달에 성공하면 용산국제업무지구 개발사업권을 인정받아 주민보상과 수용절차를 진행할 수 있게 된다. 1월 3일부터 시작되는 건설사 모집공모를 통해 나머지 토지대금을 조달할 계획인 용산국제업무지구는 사업에서 현금흐름이 가장 빠른 토목분야 등 총2조 원에 달하는 공사물량 수주를 위해 국내 건설사들이 대거 참여할 가능성이 높아 보인다.

앞서 말한 대로 사업의 성공여부는 국내외 경제와 자금을 조달할 수 있는 금융시스템이 우선 충족돼야 하지만 이는 필요조건에 지나지 않으며 반드시 주민들과 끊임없는 대화를 통해 공익과 사익이 상호 협력해 완성도 높은 사업으로 진행돼야 할 것이다. 시장수요는 무시하고 오로지 투자한 기업의 수익을 위한 분양에만 목적을 둔 사업이 된다면 모래 위에 지은 성과 다를 바 없을 것이다. 불 꺼진 마천루가 되지 않기 위해서는 용산국제업무지구가 자생할 수 있는 시장활성화 대책이 최우선 고려 대상이 돼야 할 것이다.

중동의 국부펀드와 중국의 사모펀드 등도 끌어 모으겠다는 용산역세권개발(주)의 의지도 변함없는 것으로 보여 다행이지만 자칫 국내잔치용으로 끝나서는 안 될 것이며 글로벌 경제수요와 동북아 허브의 중심이 될 수 있는 투자자금과 투자자 모집에 적극적으로 나서 외형 뿐 아니라 내실까지도 기해야 할 것이다.

도움말:용산넷(http://iyongsan.net) 김학열 부동산연구원

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