용산넷 칼럼-용산에서 명품 주상복합아파트를 알아보는 기준

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용산넷

2010-06-14 11:30

서울--(뉴스와이어)--국내부동산경기 위축이 장기화되면서 아파트 분양가 인하가 유행처럼 번져가고 있다. 불경기에는 가격세일만큼 소비자들의 관심을 끄는 방법도 없기 때문이다. 국내 할인마트들은 앞 다퉈 가격을 인하하는 경쟁으로 고객들의 발길을 모으고 있다. 이런 현상을 자세히 들여다보면 공급과 수요가 균형을 이루는 시장가격과 깊은 연관이 있다. 경기가 후퇴하거나 베어마켓(곰처럼 느린 경기)에서는 소비자들은 서두를 필요가 없어지는 반면 쌓여가는 재고를 할인된 가격으로라도 정리하는 것은 기업의 입장에서 손실을 줄일 수 있는 마케팅 전략이다.

전반적인 국내 부동산시장이 나쁘기 때문에 대체로 공급규모가 많고 수요가 적은 지방과 수도권에서는 분양가 인하가 대세를 이루고 있으며 심지어 강남권도 분양가를 인하하는 대열에 동참하고 있다. 용산은 어떨까? 용산도 부동산경기 위축에서는 자유로울 수 없다. 그러나 전반적으로 그렇다는 것이지 모든 게 그렇다는 것은 아니다. 그 이유가 무엇인지 최근에 일어난 하나의 사건을 예로 들어보자.

용과 닮아 중국 황실을 상징하는 몸길이가 최대 1.2m까지 자라는 아로와나라는 민물고기가 있다. 멸종위기에 처한 야생 동·식물의 국제무역에 관한 협약, 사이테스(CITES)에 따라 환경부에 수입허가서를 받아 들여와야 하는 이 물고기는 중국인들이 예로부터 행운과 재물을 가져온다고 믿고 애지중지한다고 한다. 이른바 명품 물고기라고 봐야 할 것 같다. 그런데 최근 유통업자들이 국내에서 인터넷 동호회 카페 등을 통해 마리당 600~4500만원까지 받으며 팔았다가 경찰에 적발됐는데 흥미로운 것은 이 물고기의 개체수가 워낙 적어 부르는 게 값이고 그 물고기를 사는 사람들은 전문직 종사자와 기업인 등 부유층이라는 것이다. 아마도 부유층에 속하는 상위 1%는 아로와나라는 희귀종인 민물고기가 행운과 재물을 안겨준다는 믿음 보다는 명품에 어울리는 희소성에 그 생각이 미쳤기 때문이고 흔한 물건은 명품이 아니듯이 고가의 희소가치가 있을 때 소유하고 싶은 가치를 느꼈다고 봐야 할 것이다. 이러한 현상은 일반적인 사람들의 시각을 뛰어넘는 발상에서부터 온 것이기도 하고 상위 1%에서 나타나는 베블런효과(가격이 오르는 데도 일부 계층의 과시욕이나 허영심 등으로 인해 수요가 줄어들지 않는 현상)와도 무관하지 않다.

요즘 용산을 미래주거지역 1순위로 보는 사람들이 많은 것으로 알고 있다. 강남을 현재의 주거지역 1순위로 보는 것에 이의를 달 사람은 아무도 없지만 도시의 사이클 구조상 이미 도입과 성장 그리고 성숙기에 접어들고 있는 강남 보다는 이제 막 도입기에 들어선 용산의 가치를 빠르게는 향후 5년 길게는 10년 후 도시의 성장성과 변화에 주목하는 사람들이 많아졌다는 얘기다. 최근 서울시장으로 재선에 성공한 오세훈 시장도 용산을 통해 서울을 세계도시 글로벌 톱10 반열에 올리는 교두보로 삼겠다고 천명한바 있다. 이유는 간단하다. 과거 80년대부터 고도경제성장기를 맞은 대한민국은 90년대에 절정에 오르면서 90년 대 말 외환위기로 심한 몸살을 앓았으나 지금은 선진국 반열에 들기 위한 과도기에 접어들었다고 해도 과언이 아니다.

세계 어느 도시와 비교해도 손색없는 도시로 서울을 글로벌 톱10으로 만들기 위해서는 도심의 변화가 필수인데 강남은 앞서 말 한 대로 성숙기에 접어들고 있어 도심의 변화를 가져오기에는 물리적 한계가 따른다. 국지적인 재건축은 가능하지만 도심 전체의 틀을 새로 짜기에는 비용과 시간, 과정이 녹녹치 않다. 반면에 용산은 이제 도입기에 접어들고 있으며 용산구 전체의 70% 이상이 재개발의 영향권에 속해 있거나 각종 재개발을 진행하고 있다. 용산미군기지의 평택이전으로 용산공원이 개장되는 것은 그야말로 화룡점정이라고 봐야 할 것이다. 이제는 삶의 질을 따지는 소비자가 늘고 있다. 중·대형 고가아파트는 물론이고 작은 평수의 아파트, 오피스텔이라도 직주근접이 원활한 도심으로, 도심 중에서도 교통이 좋은 곳, 녹지가 80만평이나 되는 그림 같은 도심, 미국의 센트럴파크와 연결되는 허드슨 강 못지않은 용산공원과 한강의 접근성 까지 고려된다면 용산의 미래주거지역 선호도 1위는 희망이나 기대가 아닌 현실이 될 것이다. 전세계 금융위기 이후 남유럽 재정문제와 천안함사태 등으로 투자자들의 지갑을 쉽사리 열지 못하게 하는 상황이기는 하지만 이 역시 역발상으로 보면 시공사나 조합이 분양가를 올리지 못하는 결정적 이유가 되기도 한다.

용산을 미래주거지역 1순위로 보는 데는 한남뉴타운과 용산역 일대 한강로를 축으로 하는 주상복합타운 형성에 초점이 맞춰진다. 한남뉴타운은 주거지역에 2017년까지 대략 14,000가구의 중·소형 아파트가 대량으로 공급되는 반면 한강로 일대 주상복합 아파트와 오피스텔은 용산역세권 상업지역에 고층으로 중·대형 평형이 소량 공급된다.

용산의 공급규모를 살펴보면(2008년 서울시 용산구 통계자료 참조) 인구는 251,000명으로 서울시 인구 약1천만 명 중 2.5%가 살고 있으며, 아파트는 총25,866가구로 서울시 전체 아파트 138만 가구 중 1.9% 밖에 되지 않는다. 서울시 전체 아파트 중 6억 이상 고가 아파트는 약 35만 가구로 추정되는 데 용산구 아파트 전체 가구 수가 25,866 가구며 용산구에서 6억 이상 고가 아파트를 추산하면 대략 1만 가구 정도 되는데 이는 미래주거지 선호도 1위 용산이라는 타이틀에 어울리지 않는 공급량이다.

2008년 기준으로 용산구 동자동에 위치한 서울역 승차인원은 한 해 2천만 명이고 한강로에 위치한 용산역은 한 해 1천7백만 명에 달한다. 2017년 완공을 목표로 추진 중에 있는 건국 이래 최대 민간사업 용산국제업무지구는 28조~30조가 들어가는 대형프로젝트로 업계 추산 한 해 고용인원이 36만 명에 달하고 한 해 유동인구는 1억 4천만 명에 이를 것으로 전망된다. 최근 드림허브와 코레일은 삼성물산 컨소시엄과 한화건설 컨소시엄 등 2개 사업자로부터 사상 최대 규모의 토양환경정화사업용역제안서를 접수받아 삼성 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정했다. 자금조달 지연으로 인해 사업추진이 더딘 가운데서도 드림허브와 코레일이 추가적인 공동투자로 1000억원 규모의 사업비가 투입되는 용산국제업무지구의 토양환경정화사업을 추진하는 것은 큰 틀에서 협조할 것은 하고 이견이 있는 세부적인 사항은 지속적으로 조율해 나가겠다는 의지를 밝힌 것이다. 앞으로 용산구에서 공급되는 아파트는 한남뉴타운과 한강로 주상복합아파트, 국제업무지구에 건립되는 주상복합 아파트를 모두 합해도 증가하는 수요에 비해 공급이 턱 없이 부족할 것으로 전망된다. 그렇다고 용산은 개발할 수 있는 땅이 무한정 있는 것도 아니다.

용산에서 명품주상복합아파트를 알아보는 기준은 간단하다. 최근에 건립된 것일수록 명품에 가까울 수 있다. 그 이유는 10년 전 주상복합 아파트는 그야말로 초기 열풍을 뒤 엎고 희소성 때문에 가치가 있었지만 지금은 당시와는 시대가 다르고 시설이나 설비 그리고 단지 커뮤니티, 고급 마감재 등 모든 면에서 뛰어나지 않으면 소비자의 눈높이를 만족시킬 수 없다. 또 한강로와 국제업무지구, 용산역과 용산공원, 한강과의 접근성이 편리할수록 명품주상복합 아파트의 기본 조건은 갖춘 셈이다. 다만, 이 중에서도 명품이냐 아니냐를 판단하는 가장 중요한 기준은 고가라 하더라도 그에 맞는 가치를 지니고 있는가에 달려 있으며 평범한 아파트라면(이 기준은 보는 사람들 마다 다를 수 있기 때문에 명시하지 않겠다.) 가격과 입지, 브랜드, 단지 내 커뮤니티 시설이 평범하게 갖춰져 있을 것이며 명품 반열에 오를 수 있는 주상복합 아파트라면 평범한 아파트와 다른 차별화된 장점을 지니고 있을 것이다. 가치투자의 귀재 워렌버핏은 이렇게 말한다. 주당 1,500달러라는 가격이 매우 저렴한 것일 수 있고 주당 2달러라는 가격이 터무니없이 비싼 것일 수 있다는 생각에 동의하는 사람만이 진정한 가치를 발견할 수 있다고 했다.

용산에서 명품 주상복합아파트 반열에 들려면 적어도 파크타워나 시티파크, 한강로트럼프월드3차와 비교했을 때 부럽지 않아야 한다. 우스갯소리로 부러우면 지는 거라는 데 이들 주상복합 아파트와 비교했을 때 입지, 브랜드, 단지 커뮤니티시설, 마감재, 투자가치, 주거환경 등과 비교해 보면 알 수 있다. 그렇다면 앞으로 용산에서 분양을 앞두고 있는 주상복합 아파트 중 명품 반열에 오를 수 있는 곳은 어디인지 알아보자. 필자가 2000년 초반부터 지금까지 지켜본 바로는 용산역 주변 한강로에 건립되는 아파트는 충분히 명품 주상복합 아파트 반열에 오를 수 있다고 본다. 고객들이 먼저 알아보고 상담을 해오기 때문에 더더욱 그렇다.

앞으로 한강로 주변에서 분양하게 될 주상복합 아파트는 국제빌딩주변3구역, 4구역, 용산역전면2구역, 3구역, 한강로3가 40번지와 용산국제업무지구 등이며 이들 중 올해 일반에 분양이 확정된 곳은 국제빌딩주변3구역에서 분양하는 주상복합아파트 47가구가 유일하다. 나머지는 대부분 내년 또는 길게는 몇 년 후에나 분양이 가능한 곳이다. 국제빌딩주변 3구역은 한강로2가 신용산역 부근에 위치하고 있는 센트레빌 아스테리움용산(동부건설)으로 주상복합 아파트 47가구와 오피스텔151 실을 일반분양한다. 전체 공급규모는 주상복합아파트 128가구와 오피스텔 207실로 지상36층 2개 동이다. 센트레빌 아스테리움용산은 용산시티파크, 용산파크타워와 어깨를 나란히 할 만한 고급 주상복합 아파트로 시공되며 입지 또한 용산미8군이 이전하는 용산공원 부지를 100% 조망할 수 있다는 것도 큰 장점으로 보인다. 용산역과는 도보 3분, 신용산역은 도보1분 거리에 있고 용산링크(지하도시)와 지하보행 통로로 연결되는 입지적인 장점도 빼 놓을 수 없다.

센트레빌 아스테리움용산이 중국의 희귀 명품물고기 아로와나와 같은 인기를 얻을 수 있는지 지켜 볼 일이지만 분명한 것은 개체수가 적은 멸종위기라는 점에서는 아스테리움용산과 아로와나는 같은 특성을 지니고 있는 게 분명한 것 같다.

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