삼성경제연구소 ‘주택시장 불안과 금리’

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2006-11-06 19:50

서울--(뉴스와이어)--SERI 경제 포커스 제116호 '주택시장 불안과 금리'

1. 국내 주택시장 동향

부동산 대책 이후에도 주택가격은 오름세

주택가격의 상승세가 전 지역으로 확산. 2004~2005년 연 평균 1.0%에 그쳤던 전국 주택가격 상승률은 2006년 1~9월 중 전년동기대비 5.2%로 확대. 같은 기간 중 서울 강남지역 아파트 가격은 전년동기대비 16.7% 올라 2005년 연간 상승률(6.1%)을 큰 폭으로 상회. 2006년 9월까지 서울 강북지역, 광역시 등의 주택가격도 전년에 비해 오름세. 2004~2005년간 하락세를 나타냈던 단독ㆍ연립 주택가격(전국 기준)도 상승세로 전환

향후 주택가격도 낙관할 수 없는 상태. 최근 집값 상승에 따라 시중자금이 부동산 시장으로 재유입되며, 추가상승의 압력으로 작용할 조짐. 2006년 들어 은행의 가계대출 중 주택담보대출의 비중이 지난 6월 이후 다소 둔화되었으나, 9월에는 62.5%로 전월에 비해 0.1%p 상승. 전세가격 상승 추세도 지속되며, 전체 주택가격을 밀어 올리는 역할. 2003년 8월~2005년 9월 기간 중 하락세를 나타냈던 전세가격(전국 기준)은 2005년 10월 이후 상승세를 지속. 특히 2006년 10월 전세가격 상승률은 전년동월대비 5.2%를 기록하며 지난 2003년 2월(5.6%) 이후 가장 높은 상승률을 기록

주택시장과 거시경제를 둘러싼 금리 논쟁이 재연

2002년 이후 당국의 각종 부동산 대책이 30여 차례 시행. 그 중 종합대책은 2003년 10.29 대책, 2005년 8.31 대책 등 두 차례. 10.29 대책 이후 일시적인 안정세를 보였던 주택가격이 2005년 들어 상승세가 다시 확산될 조짐이 나타나자, 정부는 8.31 종합대책을 발표. 2006년 3월 30일에는 추가 대책이 발표

8.31 대책 및 3.30 추가 대책에도 주택시장의 불안이 지속되는 모습이며, 금리인상 등 보다 근본적인 대응책이 필요하다는 목소리도 나오기 시작. 2003년 10.29 대책으로 0.1% 하락했던 전국 주택가격은 2005년 8.31대책 이후에는 6.7% 상승. 서울, 강남, 강북지역 아파트 가격은 물론 전국 집값이 2003년 10.29대책 이후 기간(2003년 10월~2005년 7월)에 비해 2배 이상 상승. 부동산 가격 안정대책의 주목표인 버블세븐 지역1)의 가격은 20.2% 오르면서 주택가격 상승을 주도. 최근 공급확대 정책 발표 이후 집값 상승이 가속화되는 현상도 발생. 이에 따라 공급확대, 수요 억제 등 수급대책 위주의 주택시장 불안 문제도 금리 인상 등 근본적인 방법으로 접근해야 한다는 주장도 제기

하강조짐을 보이는 경기를 부양하고자 하는 경제정책 당국과 주택시장 불안을 우려하는 통화당국 사이에 금리정책에 대한 견해차가 드러나기 시작. 지난 2/4분기 이후 경기동행지수가 하강세로 돌아섰고, 하반기 이후에도 미국 경기 둔화와 북한 핵 문제 등으로 경기둔화가 가속될 가능성. 북한 핵 문제가 악화될 경우, 소비와 투자 등의 부진과 금융시장의 불안정성이 확대. 이에 따라 재정경제부와 여당은 하반기 이후 실질 경제성장률이 잠재성장률이 하회할 경우에 금리정책 조정 등을 통한 경기부양 의지를 표명. 한국은행은 저금리를 통한 경기부양책이 가계부채 증가와 부동산 가격급등과 같은 폐단을 초래했다고 지적하면서, 당분간 금리인하 의사가 없음을 내비침. 한은 총재는 한 강연에서 균형금리가 실제금리 수준보다 낮다고 평가하면서, 오히려 금리인상 가능성의 여지가 있음을 시사

경기부양과 주택가격 안정의 두 상충되는 목표를 두고 금리와 주택가격간의 관계를 분석할 필요. 저금리 기조가 본격화된 2001년부터 8.31조치 발표시점 전인 2005년 상반기까지를 대상으로 금리와 주택가격 간의 관계를 통계적으로 분석. 이를 기초로 현 시점에서 금리 정책의 방향이 인하, 동결, 인상 중 어떤 것이 바람직한 지를 점검. 만약 저금리가 주택가격 상승의 주원인이라면 현시점에서 금리인하는 자제할 필요. 그 반대로 양자 사이에 큰 관계가 없다면 경기부양을 위해 과감한 금리인하가 바람직

2. 금리변동이 주택가격에 미치는 효과

국내ㆍ외 주택가격의 버블은 저금리에 의해 발생한 것으로 나타남

국내 주택가격의 내재가치를 추정하기 위해 회귀분석 모형을 선택. 국내 주택가격을 설명하는 변수로서 여러 변수 중 사전 검증을 통해 설명력이 큰 변수인 집세, 경제성장률, 균형금리와 실제금리 차를 선정
ㆍlog(P) =α +β (CPIRENT) +β (GDP) + β ( APPINT − CURINT) + ε 1 2 3( P : 주택 및 아파트 가격지수, CPIRENT :소비자물가지수 중 집세지수,GDP:명목GDP 성장률, APPINT :균형금리,CURINT :실제금리(CD91일물))

분석결과, 주택 및 아파트 가격 모두 설명변수에 대해 유의. 실제금리가 균형금리 수준보다 낮은 경우, 주택가격 상승에 기여하는 정도는 주택보다 아파트 가격의 경우가 더 높은 것으로 추정. 이렇게 만든 주택가격 모형으로 이론가격(내재가치)을 구한 후, 이를 실제가격과 비교하여 국내주택가격의 버블을 측정

버블을 측정한 결과 국내 주택가격에는 상당규모의 버블이 존재하며, 금리요인이 버블 형성에 주요 원인으로 작용한 것으로 나타남. 2005년 상반기 전국 주택가격 버블의 크기는 17.0%. 그 중 금리요인에 의한 것은 11.6%p10)(총버블의 약 2/3), 기타 요인에 의한 것은 5.4%p(총버블의 약 1/3)를 차지. 금리요인은 실제 금리가 균형금리보다 낮아 발생한 버블의 크기, 기타요인은 투기 등 기대심리에 의한 overshooting에 기인한 버블의 크기. 특히 동 시점에 전국 아파트 가격의 버블 크기는 32.4%로, 전국 주택에 비해 금리요인에 의한 것의 비중(70.9%)이 더 큰 것으로 분석. 연도별 주택가격 버블 수준을 보면, 2002년 이후 한국의 아파트 가격은 주택가격에 비해 약 2배 정도 높은 버블이 형성된 것으로 추정. 버블 유형별로는 금리요인에 의한 것은 2002년, 기타 요인에 의한 것은 2004년에 가장 큰 것으로 나타났음

동 기간에 집값 버블 논란이 일었던 미국, 영국의 버블크기를 측정한 결과에서도 금리요인이 가장 높은 비중을 차지. 2002년 이후 미국, 영국의 버블크기를 비교하면, 영국의 총 버블이 가장 큰 것으로 나타났음. 대부분 저금리가 버블을 확대시킨 것으로 나타났으며, 미국은 금리요인 이후에 기타 요인이 버블을 더욱 확대시켰던 것으로 분석. 미국은 2005년 상반기 현재 버블 크기는 15.4%로 나타났으며, 2003년 이후 버블이 지속적으로 확대. 2005년에는 금리요인에 의한 버블 크기가 전년에 비해 절반 정도로 줄어든 반면, 기타 요인에 의한 버블 크기가 76.0%를 차지. 동 시점에 영국은 버블의 총 크기가 35.1%로서, 미국에 비해 2배 이상의 높은 수준으로 나타냈고, 미국처럼 2003년 이후 증가세가 지속. 미국과는 달리 금리요인에 의한 버블크기가 확대된 반면, 기타 요인에 의한 것은 급격하게 축소

주요국들은 주택시장 불안을 금리인상으로 대응

저금리가 주택가격 급등을 불러왔다는 인식 하에 주요국은 금리정책을 통해 주택경기 연착륙을 유도. 90년대 중반 이후 세계 중앙은행들은 통화정책의 수행과정에서 물가안정과 함께 자산가격 변동을 중시. 이는 일본, 북유럽 3국, 영국 등의 경우 주택가격 버블이 결국 큰 폭의 소비자물가 상승으로 연결된 사례에 기초. 80년대 및 90년대 초에 일본, 북유럽 3국, 영국 등은 주택가격 급등에도 소비자 물가가 안정되었기 때문에 대응하지 않았다가, 혹독한 경험. 이후 인플레이션 압력이 나타난 이후 뒤늦게 대응했다가 북유럽은 금융 위기, 일본의 경우에는 "잃어버린 10년" 등 장기불황에 직면

주요국은 몇 년 전부터 경기가 상승세로 돌아서자 가파르게 균형금리 수준으로 금리를 인상하였고, 그 결과 주택시장이 안정되는 모습. 2003년 하반기 이후 영국, 호주 등은 주택가격 급등에 따른 인플레이션 압력을 줄이기 위해 금리를 단계적으로 인상. 영국은 2005년 이후에는 주택가격 상승률이 한 자릿수대로 둔화. 미국도 물가상승 압력과 주택시장 과열 등이 경제에 미치는 영향을 최소화하기 위해 2004년 6월 이후 17회에 걸쳐 금리를 지속적으로 인상. OFHEO(연방주택기업감독청) 기준 미국의 주택가격 지수는 2005년 4/4분기 이후 상승세가 둔화. 이에 비해 한국의 주택경기 연착륙 정책은 주로 수급조절에 초점. 2002년 이후 세제 강화와 대출 및 재건축 규제 등 수요 억제에 치중. 이후 신도시 건설 등 공급확대 대책도 병행했으나, 주택시장 불안이 좀처럼 가라앉지 않는 모습

한국은 경기 상승기에 금리조절 속도가 늦어진 것이 부동산 시장 과열의 큰 원인이 된 것으로 판단. 국내 주택가격의 오름세가 진행되었던 2001년~2004년간 정책금리는 2002년 5월 한 차례 인상된 것을 제외하고 7차례 인하. 같은 기간 경기사이클 상의 확장기는 두 차례 경험. 2005년 10월~2006년 8월까지 정책금리는 5차례 인상되기는 하였으나 여전히 균형금리에는 못 미치는 수준이어서 집값 급등을 막지 못함. 2006년 2/4분기 현재 균형금리는 7.7%로 추정되며, 3/4분기 콜금리(4.5%)와 시장금리(CD91일물, 4.65%) 수준을 3%p 이상 상회

3. 결론 및 시사점

현시점에서 경기부양을 위한 금리인하는 신중하게 접근할 필요

현재 하강조짐이 농후해지는 경기를 부양하기 위해 금리를 인하하면, 그효과보다 주택시장 불안의 심화라는 부작용이 더 클 가능성. 금리 인하가 소비나 투자 진작에 미치는 효과는 지난 5년간 미미한 것으로 나타남. 금리 인하로 주택시장이 불안해지면, 당국의 부동산 안정 대책이 뒤따르면서 소비위축이 야기되는 양상도 발견. 반면 전술한 바와 같이, 금리인하의 집값을 올리는 효과는 상당히 큰 것으로 나타났으며, 김정우(2005)의 결과도 동일한 것으로 분석. 전체 주택가격 버블의 2/3 이상이 저금리에 의해 발생. 주택시장 불안 해소를 위해서는 금리인상이 가장 효과적으로 보이나 현재 경기상황으로서는 금리인상도 쉽지 않아 보이는 상황. 집값 급등 등의 영향으로 가계의 부채수준이 우려할 만한 수준에 다다르고 있어, 급격한 금리인상은 가계와 금융기관의 부실화를 초래할 우려. 그러므로 현시점에서는 금리정책의 중점을 주택시장 안정에 두고, 현 수준에 안정적으로 관리하되, 경기부양은 규제완화나 재정수단 등의 동원을 통해 달성하는 것이 바람직

주택시장의 안정을 위해서는 단기적으로는 투기적 목적의 대출 억제 등 자금 공급의 규제 방식을 고려. 주택 대출 시장에서는 가수요에 대한 자금지원을 억제. 최근 급증하고 있는 엔화 대출이 집값 앙등으로 연결되는 지를 점검하여 필요한 조치도 시행. 엔화 대출 수요는 주로 은행, 중소기업, 자영업자 등을 중심으로 이루어지고 있으며, 향후 엔화 강세시 관련 대출자들의 환차손 가능성이 상존. 2006년 2/4분기 중 단기외채는 201억 달러 증가했으며, 그 중 은행의 차입규모는 181억 달러로 90.0%를 차지

장기적으로 주택시장 불안 해소는 근본적으로 금리정책으로 접근

장기적으로는 경기상황에 대응한 금리정책으로 주택시장 안정을 유도. 경기사이클 상 다음 경기 확장기에는 균형금리 수준까지 신속한 금리 인상을 실시. 이를 통해 주요 선진국 사례와 같이, 주택시장의 근본적인 안정을 도모....삼성경제연구소 최호상 수석연구원

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