서울 접근성에 따라 택지지구 명암 갈려

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2008-06-24 09:05

서울--(뉴스와이어)--신규 택지지구에서 분양되는 상가는 대표적인 유망 상가물량 중 하나로 꼽는다. 이 지역들은 새로운 상권이 형성되기 때문에 비교적 업종 중복이 덜하고, 투자 전 주거면적 비율 대비 상업시설의 비율도 따져 볼 수 있어 효과적인 투자가 가능하다는 장점이 있기 때문이다.

또 배후 단지들의 입주가 마무리 되고 상권이 활성화되었을 때에는 미래가치도 높아 투자자들의 관심이 꾸준한 투자처로 주목을 받고 있다.

물론 많은 택지지구 중에서 옥석을 가릴 필요성이 있는데 최근 고유가 파동으로 일산대교 개통, 경전철 확정 등 개발 호재로 김포 장기지구, 하남 풍산지구 등 서울 접근성이 좋은 택지지구의 경우 분양이 성공적으로 마무리 되거나 입주가 다가오면서 임대 관련 문의가 증가하고 있는 반면에 접근성이 비교적 떨어지는 지역 택지지구는 당분간 고전이 예상된다. 인천 경제자유지역의 송도국제도시의 경우 2009년 엑스포 개최와 인천대교 개통 등을 앞두고 있어 상가투자처로 관심을 둘 만하다.

▶강서구 발산지구 = 서울 택지지구들은 경기권의 택지지구에 비해 장점이 있다. 빠른 시간 안에 전입이 가능하고 교통시설, 학군, 편익시설 등의 기반시설을 확보하는 것이 경기,지방권 택지지구에 비해 수월하다는 것이 최대의 장점으로 작용한다. 최근 서울 발산지구의 입주가 본격적으로 시작이 되면서 지구내 상가 분양이 원활하게 이뤄지고 있다. 서울 발산지구는 서울시청에서 서남측으로 14km 지점에 위치하고 있으며 최근 개통된 지하철 5호선 발산역과 마곡역이 인접해 대중교통이용이 편리하다. 향후 개발예정인 마곡지구와 연계해 개발함으로써 서울 강서지역의 새로운 중심 생활권으로 성장할 것으로 기대된다. 특히 발산지구는 총 5,592가구 규모로 서울의 여타 택지지구 중 규모가 큰 편에 속하고 주변 상업시설 등이 부족해 중심상업지구내 분양되는 상가의 투자가치가 높다. 또 발산지구 상업용지는 총 8250여m²으로 전체 발산지구의 약 1.4% 비율이다.

▶김포한강신도시 장기지구 = 경기 서부 곳곳에 대규모 신도시들이 조성되면서 교통난이 우려됐지만 2008년 초에 일산대교가 개통되면서 김포 장기 신도시가 재 주목을 받고 있다. 일산대교의 개통으로 행주대교, 김포대교, 자유로로 몰리던 교통량이 분산돼 김포 장기지구, 파주 교하지구, 고양 덕이지구는 물론이고 인천 검단신도시와 서구 일대 택지개발 부담까지 줄어들었다는 평가다. 김포 신도시는 경기 화성 동탄, 성남 판교 등 2기 신도시 중 서울에서 가장 가까워 상가 수요자들의 관심이 높다. 그중에서도 장지지구는 개발이 가장 빠르게 진행되고 있으며 전체 택지개발지구 중 상업용지의 비율은 2.8%로 비교적 낮은 수준에 속해 중심상업용지의 투자가치가 높다는 평가다. 근접거리인 반경 1km가 배후 5000세대가 입주가 완료되어 상권활성화 시기가 빠를것으로 예상되며, 기존 세대가 이용하는 상권은 10km 거리에 있어 이용함에 불편을 느꼈으나 장기지구에 상업지구가 형성됨에 따라 지역주민들의 기대감을 높이고 있다.

▶송도국제도시 = 인천광역시의 해안지역의 바다를 매립하여 6km²정도의 간척지를 개발해 국제 업무 도시를 만드는 사업이다. 송도신도시는 서울에서 65km 남쪽에 있으며, 인천 국제공항과는 12.3km 길이의 인천대교가 2009년 개통된다. 송도 국제업무단지에는 컨벤션 센터, 국제학교, 박물관, 생태관, 문화센터, 동북아 트레이드 타워, 퍼스트 월드 주상복합, 센트럴 파크, 그리고 151층 인천타워 등이 들어서게 된다. 인류 역사상 최대의 사기업들에 의한 개발 프로젝트로써, 10년간의 이 개발 계획에는 약 400억 달러가 소요될 것으로 추산된다. 2020년에 모든 개발이 완료되면, 도시의 기반 구조는 새로운 기술의 시험장이 될 것이며, 이 도시는 생활의 디지털적 방식의 좋은 예가 될 것이다. 상업용지의 비율은 1.9% 수준.

▶시흥 능곡지구 = 시흥 능곡지구는 무주택 서민 주거안정과 주거공간 수요에 대응한 토지공급의 원활한 공급을 통해 수도권지역의 주택난 해소하기 위해 조성된 택지지구다. 지구내 상업용지 비율은 2.3%수준. 시흥시 능곡동,화정동,광석동 일원으로 시흥시청 남동쪽 약 1km 지점에 위치해 있다. “생기가 샘솟는 생태초록마을건설”이라는 주제하에 등 주변 자연환경과 어우러질 수 있는 환경친화적인 주거단지로 조성할 예정이다. 95만 7여 m²에 총 5천8백여가구가 건설되며 이 중 공동주택은 총 가구의 95.8%에 이르는 5천6백여가구가 예정돼 있다.

▶하남 풍산지구 = 서울 동쪽 마지막 부분과 접해있는 경기 하남시 초입부분에 위치한 택지지구인 풍산지구는 그린벨트를 해제해 조성한 지구로 녹지공간이 풍부하고 한강, 검단산, 미사리조정경기장 공원 등 친환경 주거환경을 갖추고 있다. 지구내 상업용지의 비율은 3% 수준. 서울외곽순환도로 및 서울올림픽대로, 중부고속도로의 진입이 수월하며 위치적으로 강동구와 가까워 대중교통, 자가용을 이용해 강동, 송파구 등으로 쉽게 출퇴근이 자유롭다. 국민임대 3,058가구를 포함한 총 5,768가구가 분양될 예정이다.

투자시 유의점

택지지구내 상가라고 해서 모두 투자 가치가 있는 것은 아니다. 상가는 배후 세대의 입주가 이뤄져야만 상권이 형성되기 때문에 당연히 주거의 인기가 높은 택지지구의 상가가 투자가치도 높다. 또 상업시설의 비율이 적을수록 경쟁력이 있으며 배후 수요자의 인구는 많을수록 좋다. 이처럼 택지지구의 상가에 투자를 하기 위해서는 기본적으로 공급되는 주거물량과 상업용지의 비율 교통편의성 등은 꼭 집어볼 필요가 있다. 이처럼 신규 택지지구 내 상가는 미래가치가 높은 투자상품이지만 투자할 때에는 상업용지비율이나 배후세대, 입주시기 등을 꼭 체크해야한다. 또 투자시 상권형성기 까지 소요되는 시간이 길다는 단점과 택지지구의 주거 인기에 따라 상가들의 성패도 자우 될 수 있다는 점도 고려해야한다.

상가뉴스레이다(www.snagganews.com) 장경철 투자자문실장은 "택지지구 상가의 경우는 업종의 선점도 상당히 중요하지만 우량 임차인의 선정도 못지 않게 중요하다"며"택지지구 상가투자는 여유자금을 가지고 장기적인 안목으로 투자에 임해야 하며, 미래가치분이 분양가격에 반영이 되어 있지는 않은지 따져봐야 한다"고 조언했다.

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