부동산개발업 본격시행 앞두고 상가시장 시한폭탄 카운트다운

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2008-05-15 08:59

서울--(뉴스와이어)--2007년 11월 18일부터 시행한 부동산개발업법 등록제의 유예기간이 오는 5월 17일까지로 임박함에 따라 상가시장에도 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 그 동안 상가나 오피스텔 등 상업용 부동산을 시행 분양하는 경우에는 별다른 법적인 제한이 없었다.

그러나 그 동안 영세한 개발업자가 난무하고 분양 시 허위, 과장광고와 무책임한 사후관리로 인하여 상가를 분양받은 사람들의 피해가 속출하여 사회문제가 되면서이러한 페단을 방지하고자 부동산개발업법이 도입이 되었지만 유예기간 마감을 앞두고 무더기 행정단속 대상이 될 우려가 커지고 있다.

상가정보업체 상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 자체조사에 따르면 2008년 5월 현재 전국에서 분양중인 상가 1389곳을 표본으로 조사한 결과 건축물 연면적이 2천㎡이하의 상가는 192곳으로 조사대상 분양상가의 13.8%에 불과했다.

몇몇 상가를 제외한 86.1%에 달하는 상가 1197곳이 부동산개발업법의 등록대상이 되는 규모에 해당하는 것이다. 이같은 결과로 봤을 때 조사대상 분양상가 중 대부분(86.1%)이 부동산개발업법의 등록대상이 되게된다.

문제는 상가시행사의 특성상 연속성을 가진 시행법인보다는 해당단위 현장 한 개를 위한 법인 설립등이 일반적인 여건에 비추어볼때 거의 대다수의 상가현장이 부동산개발업법 등록대상이 되는데 최근 국토해양부의 발표에 의하면 4월말까지 전국적으로 500여 업체만이 등록되었기 때문에 아직 많은 업체들이 부동산 개발업법등록을 하지 않고 있는데 있다.

최근 아파트 단지내 영어마을 설치로 아파트 공급을 했던 많은 아파트 단지들이 최근 일선교육청의 단속으로 대안마련에 부심한 가운데 교육청의 제재가 잇따르고 있는 현실을 감안한다면 부동산개발업법의 경우 유예기간까지 두었기 때문에 행정당국의 제재가 잇따를 경우 많은 업체들이 제재의 대상이 되는데다 홍보부족으로 인해 “현재 공급중인 건물에도 해당된다” 부동산개발업협회의 유권해석이 현장에 까지 피부적으로 전달되지 못한 상황으로 풀이된다.

부동산개발업법의 시행은 자금력이 약한 개발업체들을 어느 정도 걸러내는 역할을 할 수 있을 것으로 기대된다. 부동산개발업 등록을 하려면 자본금 5억원(개인은 영업용자산평가액 10억원) 이상, 부동산개발 전문인력 3인 이상, 33㎡ 이상의 사무실 확보하여야 하는 등 개발업체의 자금력 등에 대한 조건이 까다로워지기 때문이다. 한편, 유예기간(5월 17일)이 임박해 서류 접수시 기한내 처리되지 않을 수 있으며, 기한내 등록을 완료하지 않을 경우 3년 이하의 징역 또는 5000만원 이하의 벌금에 처해지게 된다.

개발업법 상가시장 유발 효과는?

자본력 자격 제한으로 인해 상가의 공급이 일정부분 감소될 것으로 예상되지만, 분양물량 감소는 그동안 과다한 분양물량으로 인해 적체되어 있던 상가물량이 소진될 수 있는 기회를 제공하는 등 긍정적인 효과도 기대된다.

또 이러한 규제는 부동산개발업체의 난립을 막아 신규 택지개발지구 등에서 벌어지는 과도한 토지매입 경쟁을 줄일 수 있을 것으로 보인다. 경쟁이 줄면 자연스럽게 토지가의 하락이 유도되고 이는 결국 분양가를 낮추는 효과도 가져올 것으로 보인다.

등록된 사업자는 분양광고시 등록된 사업자임을 표시하여야 하고, 허위·거짓·과장 광고를 할 경우 처벌받게 되므로 대형 테마상가에서 자주 이용된 일정한 수익률보장 등 소비자를 현혹하는 문구를 사용할 수 없어, 보다 건전한 부동산개발 시장으로 재편되어 소비자피해도 크게 줄어들 것으로 전망된다.

이처럼 부동산 개발업법 시행에 따른 긍정적인 효과를 기대해보지만 무엇보다도 중요한 것은 부동산 개발업법이 얼마나 실효성있게 시행되느냐는 점이라고 할 수 있다. 상가 수분양자들의 안전한 투자를 위해 시행됐던 3천㎡ 이상의 상가를 분양할 때 따라야 했던 상가후분양제의 경우 쪼개팔기 등 각종 편법들이 난무하면서 별다른 효과를 거두지 못하고 있는 것이 현실이다.

상가뉴스레이다 장경철 투자자문실장은 “위에 산출한 자료는 해당 사이트에 등록된 상가를 근거로 분석한 수치에 불과하며 전수조사시 대부분 상가 시행업체들이 연면적 기준으로 부동산개발업법에 해당이 되는 만큼 지금까지 등록된 수는 미비한 수준에 불과”하며 “상가투자시에 반드시 부동산개발업법 등록업체인지 확인하고 투자에 임해야 할 것”이라고 말했다.

오는 5월 17일 마감되는 부동산개발업법은 소비자보호를 위해 등록사업자는 상호, 등록번호, 확정 수익률 여부, 인ㆍ허가 등에 관한 사항 등을 의무적으로 표시ㆍ광고하여야 하며 등록관청은 등록사업자의 상호 및 성명, 등록연월일 및 등록번호, 자본금, 사업실적, 영업정지ㆍ등록취소에 관한 사항 등을 소비자가 알 수 있도록 인터넷 홈페이지에 게시해야 한다.

현재 국내에서 활동하고 있는 디벨롭먼트업체를 시장에서는 약 3,000개 업체로 추산하고 있지만, 상가개발사업장의 경우 해당현장한곳마다의 별도법인으로 시행하는 경우가 대다수이기 때문에 실제 개발업법 대상이 될 등록업체는 웬만한 규모의 상가현장은 모두 해당될 수 있는 수준으로 업계추산의 3000여개업체를 훨씬 뛰어 넘을 수도 있지만 이 가운데 국토해양부에 2008년 4월 말까지 개발업 등록사업자는 전국적으로 총 535개 이며, 시·도 별로는 서울 229, 경기 142, 경남 28개 순으로 나타났다. 이처럼 등록이 미비한 것은 홍보의 부족도 있지만 개발회사들이 등록의 부동산 경기침체와 기한 내 미등록으로 인한 패널티에 대해서 체감하지 못하는 경향도 있다는 지적이다.

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