상가시장의 뉴(NEW)리더는?
아파트형 공장내 상가= 아파트형 공장은 수도권 지역의 제조업 활성화와 중소 제조업체의 입지 문제를 해결하기 위한 대안으로 건립된 아파트 형태의 기업용 건물로 업무 시설 이외에도 연면적의 30~50% 정도가 휴게실과 구내 식당, 상가 등의 지원 시설을 갖추지만 실질적인 상가 비율은 전체 면적의 10% 정도선으로 조성되는데다 업체의 특성상 하루 24시간 직원들이 숙식을 해결하는 곳도있어 고정 고객 확보가 용이하다는 점도 장점이다.
더욱이 주상복합상가와 비교할 때 상가 비율이 적다는 점도 안정적인 투자처로 떠오르는 원인 중 하나로 꼽힌다. 대다수 주상복합상가의 경우 주거와 상업시설의 비율이 7대 3의 비율을 보이지만 아파트형 공장내 상가는 9대 1의 비율로 상가 비율이 적어 안정적인 임대 수익이 가능하다.
그러나 개별 아파트형 공장의 특성을 파악하는 것은 투자에서 가장 중요한 포인트다. 일반적인 제조업종 뿐만 아니라 지식산업, 연구개발 등 최첨단 업종이 입주한 경우도 많기 때문이다. 결국 제조업종은 유동인구가 많지만 소비 규모가 작을 수 있고, 지식산업이나 연구개발 업종이 주로 분포한 공장은 유동인구는 작지만 소비 규모가 커질 수 있다는 점을 감안해야 한다는 것이다.
단지형 근린상가= 단지형 근린상가 역시 최근 새로이 부상하고 있는 안정적인 투자처다. 단지형 근린상가란 대단지 아파트 단지를 배후로 단지내 상가와 근린상가의 기능을 동시에 수행하는 근린상가를 하는데 단지내 상가의 든든한 배후수요와 주변 유동인구 흡수가 수월하다는 게 장점이다. 또 단지내 상가보다 분양가가 저렴해 수익률 측면에도 유리하다. 업종 선택이 다양해 상호 보완적인 기능까지 가능하다.
일반적으로 단지내 상가는 다양한 업종 유치에 한계가 뒤따르지만 단지형 근린상가는 다양한 업종의 상점이 입점하는 만큼 유동인구의 폭을 두텁게 할 수 있는 점도 장점으로 꼽힌다. 저렴한 분양가로 인해 임차인 확보도 유리하다. 단지내 상가는 값 비싼 분양가로 인해 임차 수요를 확보하기 위해 어려움이 뒤따르지만 단지형 근린상가는 저렴한 분양가로 인해 임차 수요 확보가 훨씬 용이한 점도 빼놓을 수 없는 장점이다. 단지형 근린상가가 유망한 지역은 뉴타운,재개발,재건축 지역이나 역세권 주변이 유망하다
연도형 상가= 최근 공간 효율성을 높이고 상가 매출을 극대화하기 위해 연도형 상가를 적용하는 단지가 늘고 있다. 연도형 상가란 도로변을 따라 상가가 줄지어 늘어서는 상가로 일본이나 유럽에는 일반화됐지만 국내에선 판교 신도시, 은평 뉴타운 등에서 적용되면서 도입되기 시작했다.
단지가 도로변에 위치한 경우 저층 가구의 소음 차단을 위해 상가를 단지 앞쪽에 배치를 하거나 경사도가 심한 지형에 위치한 아파트의 경우 단지 앞쪽과 뒤쪽의 고저차로인해 일부세대가 반지하 형태로 되는 것을 막기 위해서 필로티로 저층부를 들어올리는경우가 많지만 도로변에 위치한 동에는 저층을 상가로 조성해 지형적 잇점을 최대한 활용하는 경우들이 생겨났다.
연도형 설계는 최근 재개발 단지에 주로 적용되고 있는데 예전에는 단지 내 상가가 주출입구나 단지 중앙에 상가가 위치했던것을 최근에는 보행자 동선에 맞춰 배치함에 따라 근린상가처럼 보이며 입주자들뿐만 아니라 주변에 유동인구까지 흡수할 수 있어 상가 매출액도 그만큼 올라가는 효과가 있다는 것이다.
스트리트형 상가= 스트리트형상가는 동일 건물 내의 상가지만 점포가 쭉 늘어서 있어 걸으면서 쇼핑을 하도록 만들어놓은 거리형 상가를 말하는데 최근 보행자 위주로 설계된 소위 '스트리트형 상가'분양도 증가하고 있다. 이러한 형태의 상가는 기존의 고층상가와 달리 소비층의 접근도가 높아 로데오상권 내 상가의 주된 형태였으나 요즘에는 일부 근린상가,쇼핑몰 심지어 단지내 상가들이 길거리형 상가 형태를 구성하고 있는 추세다.
시각적 효과를 누릴수 있어 수요자들에게 노출된 상품을 바로 구매력으로 이끌 수 있다는게 가장 큰 장점인데 스트리트형 상가라도 유동인구의 주 동선에 위치해야 투자자의 요구수익률을 기대해 볼 수 있다.
테라스형 상가= 테라스형상가는 실내 공간을 옥외로 연장하여 점포 공간의 활용도를 높히고 야외 풍경을 감상할 수 있도록 설계된 상가를 말한다. 상가 분양시장 불황기에도 테라스 상가는 서비스 영업공간을 제공함으로 상가 투자자들 뿐만 아니라 임차인들에게도 큰 호응을 얻고 있다. 타인에게 제약받기를 싫어하는 현대인의 욕구를 만족시키면서 테라스 바깥에 있는 차별성을 심어 준다는 점에서 테라스 상가의 인기는 당분간 상한가다.
향후 전망은 어떨까?
스트리트형 상가= 대한주택공사도 2006년 11월 입주한 대구 중구 봉산동에 거리형 상가를 조성한 데 이어, 2008~2009년 입주 예정인 판교 새도시 A 19~21구역과 2010년 입주 예정인 성남 중동 3구역 등지에서도 거리형 상가를 분양할 계획이다. 주공은 이미 2004년 10월 서울 강서구 등촌 11단지에 350가구의 국민임대 주택과 함께 5곳의 거리형 상가를 조성했는데, 주민과 상인들로부터 좋은 반응을 얻었다.
거리형 상가 가운데는 이처럼 단지 바깥 쪽과 연결된 상가 외에 아파트 단지 안의 중심 도로가에 조성된 것도 있다. 2006년 5월 입주한 경기 화성시 동탄의 월드반도 아파트는 단지 입구 왼쪽으로 7곳의 상점이 길을 따라 늘어서 있다. 그러나 거리형 상가는 아직까지 건설회사나 입주민들이 선호하지 않는 문제점이 여전히 존재한다. 건설회사는 거리형 상가가 낀 아파트는 사업성이 떨어진다고 입장이고, 입주민들은 소란스러울 것이라고 우려해 꺼려온 측면이 있다는 것이다.
실제로는 지구단위 계획을 세울 때 상가의 용도를 근린생활 시설로 통제하므로 이제 시민들도 거리형 상가에 대한 인식을 바꿀 필요가 있다. 아파트 단지 규모가 커지면서 단지 내부나 주변 분위기가 적막해지기 쉬운데, 거리형 상가는 단지 분위기나 공동체를 살리는 좋은 방법인데 판교나 파주 운정 등 2기 신도시, 은평 뉴타운 등지에서 도입된 거리형 상가가 앞으로 더 늘어날 것으로 보여 비교적 전망은 밝은 편이다.
테라스형 상가= 사람의 발길을 모으는 테라스형 상가는 아파트등 주거상품에서 강조되던 조망권이 상업시설에 적용된 경우로 분당의 정자동등처럼 특색있는 테마거리를 형성시키는 긍정적 상권기여로 인해 향후 새로운 컨셉으로 자리매김 할 전망이다. 최근에 분양 중인 테라스형 상가가 높은 분양을 보임에 따라 비슷한 유형의 상가들이 잇따를 전망이다.
아파트형 공장내 상가= 서울 산업단지내 아파트형 공장 상가도 당분간은 인기다. IT기업이 본사를 옮긴다고 하면 십중팔구는 서울 산업단지내로 이전하기 때문이다. 그 만큼 누리는 혜택이 많기 때문으로 풀이된다. IT와 부동산 업계에선 현재 디지털 단지 내에 모두 7000여 개 기업에서 10만여 명이 일하고 있는 것으로 추산한다. 1998년 483개 기업, 2만5000여 명이던 데에서 크게 늘어난 것이다.
2008년도에는 서울산업단지에 약 100㎡의 아파트형 공장부지가 나올 예정이라 그 규모는 더욱 확대될 예정이다. 주택공사에 따르면 지하철 1.7호선 가산디지털역 부근 28만5000여㎡의 땅에 2013년까지 고급 주상복합아파트와 호텔과 컨벤션센터 등을 건설해 서울 서남권 업무·문화·상업의 중심지로 탈바꿈시킬 계획이다. 아파트 등 공동주택도 5000여 가구가 들어선다. 총 사업비가 2조원에 이르는 대규모 프로젝드다.
주의사항은 없나?
스트리트형 상가= 스트리트형상가의 경우 보행자 위주로 설계돼 소비층의 접근성을 높은지 파악해야 한다. 입점후 활성여부에 대한 사전 검증이 무엇보다 중요함으로 분양업체별 상가 활성 운영계획과 관리경험 및 능력 파악해야 한다. 스트리트형 상가는 점포의 밀집도가 강한 만큼 개별매장의 독특한 장점을 가지지 않고서는 상층부의 경우 고전할 가능성이 많다. 또 분양가가 주변과 비교하여 높은 것은 아닌지 조사해야 한다. 만약 상층부에 주거시설이 있는 주상복합상가라면 간판의 가시성이 좋아야 하고 유동인구의 유입이 가능한 집객요소가 있는지 살펴봐야 한다.
테라스형 상가= 테라스 상가를 분양 받을 경우 테라스 공간 면적분이 분양가에 포함이 되는지 여부를 잘 살펴야 한다. 계약 당시에는 테라스면적이 분양가에 포함이 안 된다고 하였다가 실제로는 분양가에 포함이 되어 법적분쟁으로 가는 경우도 종종 있기 때문이다. 사람의 발길을 모으는 테라스형 상가는 볼거리뿐만 아니라 투자가치도 높아 해당 지역의 명소로서의 값어치를 할 것임에 틀림없지만 상가는 입지에 따라서 미래가치가 결정되는 만큼 투자전에 신중하게 선택을 해야 한다.
아파트형 공장내 상가= 아파트형 공장 상가의 장미빛 전망에 대해 일부 우려의 목소리도 나오고 있다. 상가전문가들은 지하나 2층 상가의 경우 간판을 못 달거나 위치가 너무 후미져 사람들이 잘 찾지 않은 곳도 많고 아파트형 공장 내 상가에 투자시 분양률, 유사업종분석, 상가위치, 고분양가 등을 꼼꼼히 살펴야 큰 손실이 없다는 지적이다.
아파트형 공장은 분양의 대상이 해당기업으로 한정되지만 상가는 대상이 일반투자자이기 때문에 업무시설에 입주하는 기업들에게 주는 세재,금융 지원 등의 혜택이 없다는 점이 차이점이다. 그외 주 5일근무제의 적용 사업체가 많은 만큼 주말과 휴일은 건물내 상주 인원이 빠져나가 텅 빈 경우가 많으므로 주변 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종 선택이 필요하다. 건물 유사 업종의 입점을 막는 조항이 있는지도 투자할때 꼭 체크해야 할 사항이다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 장경철 투자자문실장은 “새로운 유형의 상가 상품이 호응을 받는다고 해서 비슷한 유형의 모든상품이 유망한것은 아니기 때문에 상가의 개별적 특성과 상품력 분석에 더욱 많은 의미를 두는 것이 바람직 하다.” 며 “투자 전에는 현장을 방문해서 분양가 적정성, 융자조건 등을 검토해 해당상가에 적합한 조건인지를 검토하는것이 중요하다”고 조언했다.
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상가뉴스레이다 장경철 투자자문실장 02-598-3721
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2011년 3월 25일 08:00
