상가투자의 첫걸음, 피해야할 입지부터 알자
좋은 상권의 좋은 입지를 찾기 힘들다면 투자해서는 안 될 나쁜 입지의 상가를 보는 눈부터 길러보는 것도 또다른 방법이 될 수 있다. 피해야할 입지의 상권을 파악해 투자대상에서 배제해 나가다 보면 결국에는 투자할만한 좋은 입지의 상가가 눈에 보이는 날이 올 것이다.
상권팽창의 주변부 상권을 피하라
팽창하는 상권의 주변부 상가는 기대만큼 상권 활성화가 이뤄지지 못하는 경우가 많으니 주의해야한다. 확대되는 상권의 주변부에는 일반 주택이 상가주택으로 용도 변경을 하여 상권이 확대되는 경우가 있다.
상권 확장을 단순하게 본다면 중심부의 활황분위기가 주변부까지 파급된다는 긍정적인 부분만을 생각할 수 있지만 이런 효과는 생각보다 미미한 경우가 많다. 도리어 수요층과 유입인구는 그대로인데 상권팽창으로 인해 동종업 점포가 늘어나면서 경쟁만 치열해지는 경우가 많을 수 있다. 주변부 상권을 선택할 때는 긍정적인 효과가 어느 정도인지 객관적인 시각으로 판단해봐야 할 필요가 있다.
매물로 나온 상가가 많은 상권은 피해가자
장사가 잘되는 지역일수록 매물을 찾는 것이 어렵기 마련이다. 또 점포 운영주의 특성상 자신의 점포가 매물로 나와 있는 것을 밝히는 것을 꺼리기 때문에 중개업소등에 주변 매물점포가 많다면 상권이 위축되어 가는 것을 의미한다고 볼 수 있다. 매물을 파악할 때에는 한 두개 중개업소를 알아보는 것으로는 부족하다. 지역상권 매물을 다루는 중개업소를 최대한 많이 방문해 상권을 진단해볼 필요가 있다.
상권 구성업종이 기술서비스 위주의 업종인 곳도 기피대상
상가는 주변업종을 통해 시너지 효과를 보기 마련이다. 미용실에 들렀던 주부가 집에있는 아이들 간식으로 미용실 아랫층 제과점에 들러 케이크를 사가지고 가는 일이 이러한 업종간 시너지를 잘 보여주는 예가 된다.
하지만 기술서비스업종(세탁소, 세차장, 정비업소, 표구상 등)위주로 상권이 형성된 지역은 한정된 업종만 생존이 가능하다. 예를들어 차량 수리 서비스업종으로 특화된 곳은 관련 상권이 제한적일 수 있다. 제한된 요소에서 구성된 업종은 다양성을 갖지 못하고 일부업종으로 국한되므로 주의해야한다.
보행자통로가 지나치게 협소하거나 넓은 곳도 좋지 않다
보행자통로가 지나치게 협소한곳을 피해야 하는 이유는 시각적인 제한 때문이다. 보행자의 시야가 적절한 수준을 유지해야 노출효과를 기대할 수 있는데 지나치게 좁을 경우엔 앞점포에 가려 뒷점포는 상대적으로 노출이 어렵기 때문이다. 따라서 이런 경우라면 상권 유입부 초반이 그나마 노출효과를 유지할 수 있다. 다만, 보행자와 차량통행이 구분이 있더라도 혼재하는 곳이라면 보행자통로가 좁더라도 무방하다.
반대로 지나치게 보행통로가 넓은 경우에는 시각의 분산과 유동인구 분산될 수 있다는 단점이 있다.
고개마루 상권은 상권으로서의 효과를 기대하기 어렵다
특별한 호재가 없는 이상 고갯마루상권이나 비탈길이 지속적으로 이어지는 상권은 피해야한다. 상권의 연속성이 이어지지 않고 단락되어 흐름이 끊기기 때문에 상권으로 묶여 있을 때 발생하는 경제적 효과를 보기 어렵다.
분할된 상권이 유입인구를 절반으로 줄인다
상권이 도보통행으로 교차이용이 가능하지 않은 상권도 피하는 것이 좋다. 지역적인 상권은 좋지만 반대편 상권 유동인구를 흡수하지 못하는 경우 유입인구가 기대보다 적은 경우가 많기 때문이다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 정미현선임연구원은 “앞서 설명한 조건 외에도 주변에 대형유통시설이 경쟁관계에 있는 상권이나, 많은 점포가 권리금이 없는 상권, 빈 점포가 많은 상권등도 피해야할 상권이다.”라고 설명했다.
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2011년 3월 25일 08:00
