선임대 완료된 상가도 종목을 분석해야한다
하지만 선임대가 맞춰졌다고 무조건 꾸준한 임대수익을 보장받을 수 있는 것은 아니다. 임대가 맞춰진 상가에 투자를 했다가 낭패를 본 사례도 종종 일어나고 있으니 유의해야한다.
A씨는 건물이 공사 중일 때 이미 선임대가 맞춰진 상황에 만족해 상가를 분양받았다. 임대가는 보증금 5천만원에 월세 200만원. 하지만 완공 후 2년여가 지나면서 생각보다 장사가 잘 되지 않았던 임대 업소는 보증금을 모두 잠식한 상태에서 임대차계약을 종료하게 됐다.
그 후 보증금 5천만원에 월세 200만원 수준에 임차를 희망하는 업종이 없어서 수년간 공실로 방치되다 현재는 보증금 1000만원에 월세 80만원으로 세탁소에 임차를 주고 있는 상황이다.
그럼 투자자가 이런 일을 겪지 않고 안정적인 임차인을 확보하기 위해서는 어떤 점을 고려해야할까. 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)에서 투자자가 향후 임대차 계약의 안정적 유지를 위해 살펴볼 요소들을 소개한다.
첫째, 임차인의 업종성격에 따른 시설투자 수준을 살펴라
임차인이 임대차 계약 후 상당한 시설 투자를 해야 영업이 가능한 업종의 경우에는 간단한 시설 투자만으로 영업할 수 있는 업종과 비해서 훨씬 더 꼼꼼하게 판단해 가게를 운영하게 된다. 또 영업집착이 커 자신의 영업개척을 위한 노력을 게을리 하지 않기 때문에 가게를 단시간에 비우는 일이 적다.
둘째, 임차인의 안정적 지불능력 이행가능성 여부를 따져라
은행이나 인지도 높은 브랜드 업종으로 임대차계약이 진행된 경우라면 지불 주체의 임대료체불에 대한 가능성이 훨씬 줄어든다. 은행 24시간 무인점포는 해당 기업의 임대차 종료 의사가 있더라도 기업의 자산관리 조직체계상 개인 임차인처럼 승계자에게 과도한 권리금을 요구하기보다는 점포 보증금을 돌려받는 선으로 정리하는 경우들이 많다. 그렇기 때문에 새로운 임차인을 구하는데 권리금이 없는 점포 공급이 가능해 추후 새로운 임대를 진행하는데 있어 부담이 적을 수 있다.
셋째, 임차인의 장사경험을 검증하라
임대인의 입장에서는 보증금과 월세등과 같은 경제적 수치에만 집착해서 수익을 분석하기보다는 임차인의 경영수완을 검증하는 중장기적 임대차 안정성을 검증해야 할 필요가 있다.
이는 장사의 초보와 장사의 프로가 같은자리에서 장사를 하더라도 서로 다른 결과를 낼 수 있기 때문이다.
만일 장사가 자리만으로 모든 것이 결정되어지는 것이라면 굳이 장사에 많은 노하우가 필요하지 않을 것이다. 그러나 현실적으로 장사는 자리만으로 해결되는 것은 아니다. 다소 불리한 자리에서도 운영자의 운영능력에 따라 자신의 장사 터를 키워 놓기도 하고 목 좋은 자리에서도 장사 터를 오히려 축소시켜놓기도 하기 때문이다.
이렇게 임차하려는 사람의 장사경험과 스토리 검증은 안정적 임대차 관계를 유지하기 위해 꼭 필요한 요소임에도 불구하고 많은 임대인들이 등한시 하는 경향이 있는 것이 현실이다.
넷 째, 적정 임대료 수준과 지불시기를 조정하라
임대인의 점포에 첫 번째 입점자가 가게 운영에 실패하게 되면 주변 관계자들로 부터 자칫 상가 목에 대한 부정적 인식이 강하게 자리 잡게 될 수 있다. 이는 추후 적정 임대료를 형성시키지 못하는 상황에까지 이르게 할 수 있다.
반면에 첫 입점자의 장사가 성공적으로 자리잡게 된다면 투자자 점포의 무형의 가치를 상승시키게 되는 것이다.
따라서 가능한 임대인은 임차인과 동반자적 인식을 갖고 초기임대료와 중기임대료에 대해서 임차인과의 공존 공생을 도모할 수 있는 배려와 이해가 필요해진다.
즉, 초기 상권형성기까지 임료부담을 경감시키되 영업이 활성화될 때 임대료를 정상화 시키는 지혜가 필요하다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 정미현 선임연구위원은 “상가투자가 하드웨어적으로 상가건물만 구입하면 완성되는 것은 아니다. 투자 후 투자에 따른 상황인식을 통한 적절한 사후 노력이 있어야만 성공적인 투자로 연결될 수 있다”고 조언했다.
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