용산재개발, 상가 세입자 격렬한 저항의 속사정
현행 도시 및 주거 환경정비법은 보상에 관한 부분을 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)을 준용하도록 되어 있다.
토지보상법 시행규칙 중 영업 손실에 대한 보상 규정에 따라 재개발조합 측은 상가 세입자들에게 3개월분의 휴업보상금을 지급하며 철거를 진행해 왔다.
그러나 상가 임차인들은 조합측이 법정 보상금으로는 생계를 이어갈 수 없다며 임시매장, 대체상가 및 권리금손실액보전 등 '현실적인 대책'을 요구했고, 이로 인해 재개발 사업이 난항을 겪게 된 것이다.
여기서 가장 문제가 되는 부분이 바로 권리금, 시설투입비 등에 대한 현실적 보상이다.
권리금이란 용익권(用益權)·임차권(賃借權) 등의 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전으로써, 통상적으로 기존의 영업상에서 발생하는 영업권의 대가로 관행적으로 상가 매매 및 임대차시 인정되는 것이다.
현행법상 상가 권리금에 관한 법 규정은 존재하지 않으며, 이번 용산 참사의 원인이 된 보상금 산정의 기준이 되는 토지보상법 또한 영업권의 성격을 띤 권리금을 인정하지 않고 있다.
개발 계획 확정 전 상가 임차시 상당한 금액을 권리금으로 지급했던 임차인의 입장에서는 그 금액이 보상되지 않으면 대체 상가 임차를 위한 권리금을 새롭게 마련해야 하는 까닭에 토지보상법에서 규정하고 있는 ‘영업장소를 이전’하는 것이 사실상 어려워지는 것이다.
또한 임대차 계약시 특약사항으로 권리금 반환 약정을 명기한 경우 반환청구가 가능하지만 이러한 약정을 해주는 임대인은 없는 것이 현실이고, 권리금에 대한 법적 규정이 없기 때문에 임대인이 스스로 권리금을 반환해 줄 리 만무하므로 임대인을 통한 권리금의 회수도 불가능하다.
주택 임차인과 달리 입주권 등의 이주대책에도 해당되지 않는 상가 임차인의 입장에서 달리 권리금을 보전 받을 방법도 없이, 법정 보상금만을 받고 생계의 터전을 버려야 하는 상황은 억울할 수밖에 없는 것이다.
반면 재개발 사업에 한해 상가 임차인의 권리금을 보상해 주는 것 또한 현실성이 없다.
우선 개인 간의 임대차 거래에서도 상가의 신축 등의 경우에 권리금이 보전되지 못하는 경우들이 존재하는 점을 고려할 때, 재개발의 경우에만 특수하게 권리금을 보전해 주는 것은 형평성에 맞지 않는다.
또한 재개발 사업의 시행에 있어서도 권리금 보상은 막대한 금전적 부담으로 작용할 수밖에 없어 재개발 사업의 추진에 어려움을 겪게 된다.
따라서 상가 임차인이 실질적으로 생계 수단을 유지할 수 있고, 재개발 주체의 부담도 최소화할 수 있도록 법적, 제도적 정비를 통한 주택 임차인에 준하는 현실적인 보상 방안이 요구된다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 선종필 대표는 “이번 용산참사의 주된 원인 중 하나는 비현실적인 영업 손실 보상 규정에 있다.”며, “재개발 사업이 순항하기 위해서는 임차인들이 새로운 삶의 터전을 마련할 수 있도록 최소한의 법적 보상 대책이 요구된다.”고 말했다.
또한 선종필 대표는 “재건축, 재개발 등이 예정된 지역, 신축 가능성이 높은 상가 등은 권리금의 회수가 현실적으로 불가능하고 상가임대차보호법상의 5년간의 임차권 보장 규정도 적용되지 않으므로 임차인들의 주의가 요망된다.”며, “해당 지역 도시계획 확인 등을 통해 대규모 개발 계획 등을 사전에 조사해야 한다.”고 당부했다.
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2011년 3월 25일 08:00
