불붙은 잠실 상가흥행, 조건따라 명암갈릴듯
잠실, 계절적 비수기에 공급되는 이유는?
잠실1단지 파인애플의 직접단지 배후세대수는 5678세대이며, 잠실시영의 직접단지 배후세대수는 6864세대로 모두 풍부한 배후세대를 갖춘상가들이지만 계절적 분양비수기임에도 불구하고 잠실벌의 분양이 한여름에 집중되고 있는 이유와 관련해 상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 선종필 대표는 “무엇보다도 상가공급을 둘러싼 이해당사자들의 이해관계조율실패와 통매각추진 무산등으로 인해 상가공급의 적정시기를 선택하지 못하고 잠실재건축 단지들의 입주임박에 따른 공급시기 압박으로 인해서 여름을 넘길수 없게된 이유가 가장 큰이유가 되고 있다”고 설명한다.
물량홍보 vs 인적홍보
보편적인 상가공급 방식은 광고등의 비용홍보와 영업인원등을 통한 인적홍보로 나뉘는데 최근 공급을 개시한 잠실 1단지 파인애플과 잠실시영 파크리온의 초기영업형태는 극명하게 갈리고 있다.
우선 잠실시영 파크리온의 경우 전면광고시리즈를 앞세운 비용홍보위주의 영업을, 잠실1단지 파인애플은 대규모 영업사원 확충에 따른 인적홍보에 치중하고있는 형국이다.
아직은 각각 초기단계이기 때문에 영업적 성과에 대해서 섣불리 결과유용성을 논하기 어렵지만, 잠실흥행분위기를 주도하고있는 열기에 한몫을 단단히하고 있는 셈이다.
지하철연결 vs 지하철 역사앞
파인애플 상가는 지하가 지하철 신천역과 연결되는 잇점을 최대한 부각하고 있는 반면 파크리온은 지하철 성내역 바로앞의 입지를 최대한 부각하고 있는 상태. 두상가 모두 입주배후민들의 지하철 접근성이 양호하지만 내부연결과 외부연결의 장단점에 따른 성과부분에 투자자들의 선호성향이 어떻게 갈릴지 관심이 쏠리고 있다.
파인애플상가의 경우 지하철 내부연결의 호재로 로드변 고가분양 상가외에 내부동선을 통한 내부상가의 공급활성화를 기대하고 있는 반면 파크리온의 경우 주상가의 경우 로드노출상가와 상가관통 통로주변부 동선형성에 대한 기대감이 큰 편이다.
점포공급단위가격 vs 점포공급1점포 가격무게
잠실1단지 파인애플의 경우 일반분양분 1층 내부점포의 경우에는 전용 11.895m2(3.59평), 분양면적25.652m2(7.7평)을 기준했으때 5억원대의 분양가를 형성하고 있으며, 분양면적기준 3.3m2당 7천만원내외의 단위공급가격을 형성하고 있다.
잠실시영 파크리오상가의 경우 주상가의 지상1층 일반분양분 가격군은 내부상가와 로드상가로 전용면적19.40m2(5.87평)~25.94m2(7.85평) 부가세포함 11억3천8백만원~22억8천4백만원대로 녹록하지 않은 1점포가격무게를 형성하고 있고 잠실파크리오4-2상가의 일반분양분의 경우 내부상가에서 전용15.37m2(4.65평)~16.22m2(4.67평)으로 1점포 무게가 5억6천7백만원대에서 5억9천8백만원대를 형성하고 있으나, 로드노출점포의 경우 전용43.45m2(13.14평)의 경우 22억1천7백만원대를 형성하고 있다.
전반적으로 두상가 모두 단위가격과 1점포투자외형이 가벼운 점포와 무거운점포를 큰기준으로볼때 투자외형이 무거운 점포쪽에서는 앞서 중소자금규모의 투자자접근이 어려웠던 잠실 3단지4단지 사례를 비껴가기 어려울 것으로 예상된다는게 업계관계자들의 평가다.
잠실 상가공급과 상권형성 어떻게 될까?
상가관계자들은 잠실시영 파크리오의 경우 초기분양을 통해 지하마트와 일부 1점포 외형무게가 가벼운 점포부터 소화되고 있으며, 분양공급을 조금 늦게시작한 잠실1단지 파인애플의 경우도 마찬가지로 정계약서발행이 시작되면서 1점포 외형무게가 가벼운 점포부터 소화되고 있는 현상을 보이고 있다며 상가의 다양한 변수들을 감안한다하더라도 1점포 외형이 지나치게 무거운 점포들의 경우에는 과거 공급되었던 잠실3단지4단지사례를 피해가기 어렵다고 본다면서 일반분양분 전체적 비중에서 1점포외형 접근이 5억~7억대미만의 점포구색을 많이 가지고 있는 상가쪽이 공급성과면에서는 다소 우위에 있을것이라고 예상하고있다.
이와관련 상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 선종필 대표는 “잠실의 주요상권이라고 할 수 있는 좋은 입지를 가지고 있는 두상가의 전반적 단위공급가격은 다소높은 편으로 사업 구조적으로 조합원의 관리처분가격들이 높았던 것을 참작해야하기는 하지만, 점포선호도가 외형무게중심으로 양극화되어지고 있는 현상을 볼때 사업구조적노력을 통해 가격조정의 필요성도 있다고 본다“고 말했다.
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